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地铁14号线东段到地铁1号线 。
1 、九龙山站上车。在九龙山站乘坐地铁14号线东段上行(北京南站-善各庄站)，善各庄站方向，到达大望路站。
2 、大望路站换乘 。在大望路站换乘地铁1号线下行(四惠东站-苹果园站) ，苹果园站方向 ，到达领展购物 。
3、国贸站下车。在国贸站下车，到达目的地 。全程约11分钟、3.16公里 、4站 、换乘1次 。
近期市场唯二的热点板块 ，一个是地产 ，另一个是央企。地产在“第二支箭 ”实施后，多家公司获得百亿以上授信 ，流动性大为缓解 ，成为市场调整过程中少数上涨的板块 。证监会主席易会满近期强调“探索建设具有中国特色的估值体系”，建筑、地产等板块再度拉升 。
28日晚 ，证监会传出重磅消息 ，AH两地地产公司恢复股权融资（不可用于拿地）。教主选取央企地产公司$大悦城(SZ000031)$ ，火速出一文 ，和大家一起聊聊我对公司和地产行业的看法 。
一 、央企/国企地产公司经营韧性强 。
在多轮调控政策下 ，房地产行业已先于季节来到“三九”。统计局数据显示，今年1-10月份，全国房地产开发投资113945亿元 ，同比下降8.8% ，降幅较1-9月扩大0.8个百分点 。
其他如房屋施工面积 、新开工面积、竣工面积 、商品房销售额等关键指标全面哑火 。
中指研究院发布的“2022中国房地产百强企业研究报告 ”显示，今年我国房企TOP 100座次出现了翻天覆地的变化。央企/国企地产公司排名整体前移 ，保利 、中海、华润均跻身TOP 5 ，业务更均衡的大悦城控股上升至第23位。
大悦城上半年完成签约金额 285 亿元，较上年同期减少 21% ，优于地产同期大盘表现 。克而瑞操盘金额榜较 2021 年年底排名提升了 17 位至第 32 位 。大悦城业绩表现能够优于地产大盘 ，主要是因为背靠中粮集团，现金流的优势更大。
二 、时代的更迭！房企的确定性由拿地转为现金流 。
房价上涨周期 ，开发商拿地=业绩的保障 ，随着地产黄金周期已过，房企拍地的热情明显降温 。今年上半年 ，民企地产公司因现金流短缺 ，既不敢拿地，又缺钱周转，项目交付率较差 ，股债双杀事件频现。地产行业的“确定性 ”已由拿地转为现金流 ，央企/国企公司通常没有类似的问题 。
以大悦城为例，在银行融资渠道 ，大悦城年初与招商银行 、浦发银行签署200亿元并购融资合作协议 ，11月又与农业银行签署300亿意向性授信合同，囊括了固定资产贷款、并购贷款 、债券多种融资形式 。
非银行渠道授信方面 ，年内 ，大悦城两次向控股股东中粮集团申请70亿元的授信额度（一笔3年期，一笔1年期）；太平人寿还给予大悦城1年期75亿的授信额度 ，融资利率均不超过同期金融机构的贷款利率。
票据方面 ，大悦城2022年1月成功发行15亿元公司债；9月16日，公司再次公开发行总额不超过50亿元的公司债 。2022 年上半年 ，大悦城借款平均成本 4.84% ，相比于2021年末的4.87%有小幅下滑 。
9月6日，乐居财经发布《2022上半年内房股融资成本榜》。共11家内房股平均融资成本低于4%，港股子公司$大悦城地产(00207)$ 融资成本3.9% ，排名第十 。
大悦城与保利 、金地、绿地等房企相比 ，流动速率更优，且是近5年来为数不多流动速率在持续改善的房企 。在中指研究院发布的“2022中国房地产企业百强报告”中 ，大悦城分别获评融资能力TOP 10和稳健性 TOP 10。
三、大悦城轻重并举 ，助力地方经济发展。
除了背靠央企融资的天然优势外，大悦城合理调配轻 、重资产 ，现金流始终保持稳健 。尽管大悦城目前主要营收来自于商品房的销售 ，但公司物业打法的变化是更值得关注的 。
相信众多投资人已经发现，区位优势越明显 、综合体设施越齐全、规模越大 、定位高端的商业容易受到消费者的青睐。
去年起 ，大悦城开始输出轻资产商业项目 。2021年 ，天津 、昆明、鞍山 、长沙4个大悦城项目实现轻资产运营 。 年内，大悦城又新签约了广州黄埔大悦汇 、成都金牛大悦城项目。明年年底前 ，教主家乡沈阳的FTC金融中心将落成本地首个大悦城商业轻资产项目 。
今年 ，大悦城商业（购物中心）项目较之前有了明显的不同：
（一）突出独店，做差异化竞争 。
沈阳大悦城E馆处于待开业状态，已经签约的“HERTU ”、“八分之五 ” 、“香蕉男士” 、“原料库 ”等品牌均是本地此前没有的。11月25日开业的绍兴国金大悦城中 ，首进品牌高达45% 。大悦城商业今年注重新品牌的引进 ，与同区域项目进行差异化竞争 。
（二）注重场景运营，打造差异化活力街区。
除周边配套外 ，大悦城商业项目着重做了内部场景运营 。一些已经开业的大悦城具备展厅、户外广场 、文创剧场 、创意空间、红人馆等不同景观 ，消费者在购物的同时可兼具放松 。本次卡塔尔世界杯期间，部分大悦城还有世界杯联名主题活动。
（三）增强消费者粘性和转化率。
年内大悦城采取了零售、餐饮折扣券+会员积分兑奖品等营销模式 ，吸引消费者来到大悦城 ，完成引流 、获客 、沉淀的转化
以我们沈阳大悦城为例，夏季时推出了多次69元购100元餐饮消费券的活动 ，适用于商场内10多家餐饮门店 ，起到了刺激居民消费、拉动区域经济的作用 。新开业的大悦城有更实惠的5折购券活动 。
大悦城通过“悦购券 、悦直播 、悦市集 ”集话题、品牌 、商圈 、场景于一体的打法，全国多个大悦城客流人次、销售额 、单日新增会员数量在年内创出新高。
（四）大悦城物业出租率仍有提升空间 。
今年上半年 ，大悦城商业平均出租率 90.5%（购物中心93% 、写字楼90%） 。
在大悦城采用新打法后 ，即使在疫情影响下，绍兴国金大悦城招商开业率也超过了90%。
上半年，受央企物业减租政策影响 ， 大悦城1-6 月租赁收入减少 6.8亿元 ，归母净利润减少 2.56亿元 。但经此一役，租户选择央企/国企物业的意愿性将更强 。随着更多地区大悦城“焕新升级” ，商业出租率还有进一步提升的空间。
（五）住宅地产保持稳健 。
住宅地产方面 ，大悦城上半年获取7宗地块，土地面积24万平方米 ，计容建筑面积41万平方米 ，土地款总额 77 亿元，平均楼面价为 18776 元/平方米 。
截止6月末 ，公司土地储备主要分布于长三角、长江中游 、 粤港澳大湾区 、成渝等核心都市圈 ，土地储备可售货值约 2165 亿元。
除减租外，大悦城今年利润下滑的主因是存货减值 。近期 ，国内陆续发布了支持刚需、换购退税、首套公积金利率下调 、保交楼贷款发放 、“地产16条 ”等政策 ，料国内一二线核心区域房价无持续下跌可能 。大悦城近两年拿地成本已有明显下降，存货减值不具有持续性。
三、在可能预见的行业整合浪潮中，大悦城等央企地产公司是先锋军。
《提高央企控股上市公司质量工作方案》要求分类推进上市平台建设 ，支持通过吸收合并 、资产重组 、跨市场运作等方式盘活 ，或通过无偿划转、股权转让等方式退出，进一步聚焦主责主业和优势领域 。
11月28日 ，证监会表示 ，“即日起恢复涉房上市公司并购重组及配套融资 ”，明确发行股份募集资金可用于存量涉房项目和支付交易对价 、补充流动资金 、偿还债务 。可以做“同行业、上下游”的整合 ，不能用于拿地拍地 、开发新楼盘（简称地产“新五条 ”）。政策同时提到了“保交楼 、保民生 ”、棚户区改造 、旧改 。年内 ，大悦城升级“悦品牌”，以“悦见生活之美”为核心理念 ，满足居民不同人生阶段对于美好生活的向往 ，符合住建部等部门联合印发的《进一步提高产品 、工程和服务质量行动方案（2022~2025年）》中，关于“推进完整社区、活力街区建设 ”的要求 。央企/国企地产公司在民生领域执行力更优 ，预计将最受益于“新五条 ”。
从股价表现来看 ，尽管年内三大指数齐下跌，港股地产板块卧倒一片，但央企地产公司保利、$招商蛇口(SZ001979)$ 逆势上涨 ，国企地产公司华发还创出了历史新高 。
中粮集团是国资委首批确定的16家以房地产为主业的央企之一 ，与多地政府签署了合作框架协议 。大悦城是中粮集团旗下唯一的地产投资和管理平台，在可以预见的行业整合浪潮中处于优势地位。
证监会同时表示 ，恢复H股房地产主业/其他涉房H股再融资 ，这对港股大悦城地产来说，亦是重磅利好 。大悦城在营27家（含轻资产和非标准化产品）购物中心 ，累计总商业面积约300万平方米 。其中包括16个大悦城 ，累计总商业面积 239 万平方米，单个项目面积约15万方。不论是项目数量还是面积都多于越秀房托···但 ，目前大悦城地产的市值还不到越秀房托的一半 ，仅有领展房托的零头，估值修复的空间非常大 。
另外一个大家都没注意到的细节是 ，“央企现代能源” 、“央企科技引领 ” 、“央企股东回报 ”等“1+N”系列央企指数正在陆续发布 ，与“不照搬海外发展经验 ”、“中国特色的估值体系 ”前后呼应 。
上周末，统计局发布的1-10月经济数据显示，四大类企业中 ，国企营收增速最高 ，也是唯一净利润同比正增长的。不论是经济转型，还是举国体制都离不开央企/国企的持续发力。
随着“1+N”央企指数的扩围 ，加上更多基金公司发行央企指数产品的预期 ，未来机构持仓央企股权比例会提升，大悦城等央企优质公司也会间接受益 。
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